Когда сертоловчанам раздадут бусы?

В феврале – марте текущего года в Сертолово произошло то, что, казалось бы, невозможно в цивилизованной стране – торжество колониальной политики. Игнорируя интересы пятидесятитысячного города (читай аборигенов) губернские власти (читай колонизаторы) распорядились самым ценным активом – земельным участком площадью 918 844 кв.м.

ЕЩЁ НЕ ВЕЧЕР

О чём идёт речь? О продаже с молотка прав на застройку в течение шести ближайших лет земельного участка почти в 92 га. Аукцион, коренным образом затрагивающий интересы пятидесятитысячного города, назначили на 29 марта в Москве. Забегая вперёд, напишу, что аукцион был признан несостоявшимся по причине … отсутствия арендаторов (покупателей). Но от этого планы «колонизаторов» абсолютно не изменились. Как говорится, ещё не вечер.

92 га находятся возле одного из крупнейших садоводств Сертолово «Ромашка». Южные границы будущего микрорайона Сертолово как раз и примыкают к северным участкам СНТ. На западе мечта многих застройщиков доходит до СНТ «Малина», на востоке отчасти обрезается рекой Чёрной. И ещё, по территории участка вдоль северной границы проходит линия электропередачи 110 кВ.

В настоящий момент вся территория земельного участка покрыта лесом – одно из последних в муниципальном образовании заповедных мест для сбора грибов и ягод.

16 декабря 2011 года Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (от авт. – данный земельный участок находится не в муниципальной, а федеральной собственности) издаёт распоряжение №3188 «О передаче в собственность Федеральному фонду содействия развития жилищного строительства недвижимого имущества в качестве имущественного взноса Российской Федерации».

23 января прошлого года ФОС оформил право собственности на данный земельный участок. Другими словами на аукционе Фонд выступил арендодателем (читай продавцом) земельного участка «для его комплексного освоения в целях жилищного строительства».

Но без тотальной поддержки региональных властей «фокус» с продажей данного участка у ФОС не получился бы.

ЗЕЛЁНЫЙ СВЕТ

Арендодатель (продавец) – по неизвестной автору причине – заручился поддержкой правительства Ленобласти. Ключевой вопрос, который предстояло решить, — это включить выставляемые на аукцион 92 га в городскую черту. Без данного решения многоэтажная застройка территории невозможна.

Год назад – 23 марта 2012 года – ещё прежним губернатором Ленобласти Валерием Сердюковым было подписано распоряжение правительства №130 «О включении земельного участка в черту населённого пункта города Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области».

Очевидно, что пакет документов по «сделке» готовил Александр Дрозденко, руководивший тогда профильным комитетом. Губернские власти тогда же и прописали вид разрешённого использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». С этой «ксивой» москвичи пошли в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области – для регистрации права собственности.

В данном случае федеральный закон сыграл на стороне губернских властей и их друзей по бизнесу из Москвы. Правительство Ленобласти благодаря ФЗ «О введение в действие Градостроительного кодекса РФ» вправе включать любой земельный участок в границу населённого пункта, меняя при этом вид разрешённого использования.

Очевидно, что Валерию Сердюкову и Александру Дрозденко лучше знать, что пятидесятитысячному городу в первую очередь необходимы не больница, учебные заведения, библиотеки, театры, культурно — досуговые центры, а новый жилой микрорайон. С тем, чтобы новосёлы – ввиду отсутствия достойных предложений о трудоустройстве в муниципальном образовании – могли пополнить ряды и шеренги тысяч сертоловчан, работающих в Санкт-Петербурге.

ЮРИЙ ХОДЬКО

Но не только Валерий Сердюков и Александр Дрозденко у нас такие умные. Решению правительства Ленинградской области (п.13 упомянутого мною закона) – о включении земельного участка в городскую черту — должно предшествовать ходатайство «органа местного самоуправления». В нашем случае «впереди паровоза» должен был «бежать» глава местной администрации Юрий Ходько. Москвичи вперёд регионального правительства должны были побеспокоить Юрия Алексеевича.

Ходько мог данный вопрос – о включении данного участка в городскую черту – решить и без привлечения «старших товарищей». Закон предоставляет муниципальному образованию такое право.

Но учитывая тот факт, что к моменту, когда у кого-то в Москве (Санкт- Петербурге? Всеволожске?) приспичило со строительством нового микрорайона в Сертолово, в муниципальном образовании уже был принять генеральный план (данный земельный участок само — собой находился вне городской черты), по процедуре требовалось проведение публичных слушаний. Общественные дебаты в Сертолово – мероприятия весьма предсказуемые, и всё же властям пришлось бы объясняться: в какую больницу по службе «скорой» будут отвозить новосёлов, если что?

Впрочем, существует один ход, при котором с народом можно и не объясняться – «тему» необходимо заслать в правительство Ленобласти. При этом администрация МО «Сертолово Ленинградской области» должна была выдать заключение.

В теории оно (заключение) может быть в двух вариантах: положительным (Юрий Ходько и сотоварищи ратуют двумя руками «за» новый жилищный проект) и отрицательным.

А теперь цитата из федерального закона. П.19 звучит так: «Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации отказывает в принятии решения о включении земельного участка в границу населённого пункта …, если …документами территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, утверждённых в установленном порядке, предусмотрено использование земельного участка, не соответствует заявленным требованиям».

Что у нас было по данному земельному участку до включения его Валерием Сердюков в городскую черту? Выдержка из аукционной документации, официально распространённая арендодателем (продавцом), звучит так: «В соответствии с чертежом «Схема планируемых границ функциональных зон» Генерального плана муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области участок расположен в границах функциональной зоны сельскохозяйственного использования «коллективные садоводства и дачные товарищества». На чертеже «Внесение изменений в Генеральный план муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области» участок обозначен как «леса Приозерского лесничества». В соответствии с чертежом «Карта градостроительного зонирования территории муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области» Правил землепользования и застройки муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области Участок находится в зоне Р.3. – зона природных территорий. Регламентами данной зоны жилищное строительство не предусмотрено».

На мой взгляд – и фраза «регламентами данной зоны жилищное строительство не предусмотрено» меня в этом убеждает окончательно – генеральным планом муниципального образования на данном участке предусматривалось всё – что угодно, только не ещё один микрорайон Сертолово.

Другими словами Валерий Сердюков и Александр Дрозденко должны были на челобитной Юрия Ходько написать красными чернилами «Отказать!» Без вариантов.

КАК ЭТО БЫЛО?

В №13/2013 газеты в статье «Стоит ли объявлять Александра Дрозденко персоной нон-грата в Сертолово?» данная ситуация была описана поверхностно, теперь появились подробности.

В начале 2012 года дело действительно шло к отказу. Комитетом по архитектуре и градостроительству правительства Ленобласти 21 февраля было выдано отрицательное заключение, в котором было указано на отсутствие заключения органа местного самоуправления о целесообразности включения земельного участка в границы Сертолово, а также на несоответствие испрашиваемого вида использования земельного участка утверждённому генеральному плану МО «Сертолово Ленинградской области».

А далее случилось нечто. 15 марта 2012 года Юрий Ходько подписывает заключение №05-05-148/12-0-0 о «возможности и целесообразности включения данного земельного участка в границы Сертолово». Юрию Алексеевичу ещё год назад стало очевидно (приснился вещий сон?), где будут работать, учиться, лечиться, отдыхать, рожать и т. д. жители нового микрорайона Сертолово (от авт. – по большинству прогнозов в данном микрорайоне Сертолово будет проживать до 15 тыс. человек). При этом мэр для себя раз и навсегда решил, что новосёлы не будут нарушать права старожилов Сертолово на получения медицинских, почтовых, банковских, социальных и т.д. услуг.

Посоветоваться с горожанами назначенный на должность 18 депутатами, «заточенными» на «Единую Россию», Ходько решил излишним. Ну, что могут возразить «аборигены»? Да и кто, а главное когда в России интересовался предпочтениями местного населения?!

В случае отрицательного заключения Юрия Ходько региональные власти оказались бы в щекотливой ситуации. А так…

ПРОКУРАТУРА НЕ НАШЛА ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ПРОТЕСТА

Уже после неудачной попытки проведения аукциона по заявлению газеты «Сертолово и окрестности» началась прокурорская проверка по поводу законности включения данного участка в черту Сертолово.

Цитата из ответа областной прокуратуры: «Информация, изложенная в статье Сергея Коваленко и опубликованная в газете «Сертолово и окрестности», в части противоречия использования указанного земельного участка документам территориального планирования муниципального образования нашла своё подтверждение. Однако, наряду с этим, проверкой также установлено, что генеральный план и правила землепользования и застройки МО «Сертолово Ленинградской области», утверждённые решениями совета депутатов МО «Сертолово Ленинградской области» от 09.11.2010 №44 и 25.10.2011 №50 соответственно, изначально противоречили существующему землепользованию».

По смыслу прокурорского ответа спорные гектары необходимо было сразу рассматривать в генеральном плане, как «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевиденья, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения», а не как «зону природных территорий».

Ответ областной прокуратуры не удивил, коль Юрий Ходько заслал в правительство региона положительное заключение, а городской совет депутатов во главе с Александром Верниковским не одёрнул мэра.

Буква закона при включении данного участка в городскую черту была соблюдена, а нарушение прав и интересов сертоловчан надзорное ведомство не нашло. Очевидно, памятуя о главном кредо солёных огурцов в трёхлитровой банке – «в тесноте, но не в обиде».

Другой вопрос, что Всеволожская городская прокуратура ещё потребует (а может уже и внесла протест) о приведении генерального плана муниципального образования Сертолово в соответствие с тем, о чём договорились москвичи с Александром Дрозденко и Валерием Сердюковым, и против чего не возражал Юрий Ходько.

На мой взгляд, согласно генеральному плану Сертолово злополучные 92 га до сих пор не включены в городскую черту, и аукционная документация, представленная публике в марте — феврале, была, мягко говоря, некорректной.

КОГДА СЕРТОЛОВЧАНАМ РАЗДАДУТ БУСЫ?

Мировая история знает несколько форм колониальной политики в отношении местного населения. В классическом варианте испанцы обменивали бусы на золото.
Вместо них пришли англосаксы, которые после двух мировых войн, наконец, поняли, что сил на новые завоевания уже нет, а потому создали новую систему.

И новые аборигены-потребители стали с радостью менять на бусы и стринги свой дармовой труд и собственные жизни, прожитые в кредит. Бусы уже не назывались бусами, они именуются «достатком» и «успехом», «возможностями» и «статусом», «имиджем» и «рейтингом», «карьерой» и «кредитной историей».

Чем же заплатить Москва и Александр Дрозденко аборигенам за их молчание по поводу социального эксперимента в пригороде Санкт- Петербурга, когда в небольшую «бочку» под названием МО «Сертолово Ленинградской области» будет втиснуто в два раза больше жителей, чем есть сейчас? Без малейших шансов на работу по месту жительства, получение в Сертолово медицинских услуг, организации досуга и т.д.

Ведь экономическая составляющая проекта следующая. Муниципалитет от сдачи в аренду (читай продажи) почти 92 га не получит ни копейки. Ведь арендодателем выступает Фонд, а не муниципальное образование.

Выгоды федерального центра также сомнительны – начальная цена мартовского аукциона была без малого одиннадцать млн. Не вижу оснований, чтобы в Москве к следующему аукциону переписали условия.

Если стороны ударят по рукам (а аукцион будет проведён «при любой погоде), Фонд в течение шести лет (срок действия аренды) получить 66 млн. За такие деньги ни детский садик не построишь, ни дорогу к новому микрорайону не сладишь. 66 млн «разойдутся» на заработную плату сотрудникам Фонда и командировки в Сертолово.

Казалось бы, чего проще и эффективней, если так уж свербит с данным участком, выставить землю на аукцион. При этом честно соблюсти федеральною норму — продажная стоимость земельного участка не должна быть ниже кадастровой (читай государственной оценки). Минимальная выручка могла бы составить 3 млрд. 365 млн 348 тыс. 845 руб. 96 коп.

Подсчёт, конечно, грубый. Участок, как говорят, «запущенный» в инженерном отношении. Но, в ближайших окрестностях Санкт- Петербурга почти 92 га каждый день не продаются. Расходы на доведение земельного участка «до ума» могли бы быть уравновешены повышением продажной цены.

А 3 млрд 365 млн руб. – это 3 млрд 365 млн руб. За такие деньги можно в Сертолово отгрохать больнично — поликлинический комплекс. Без привлечения дополнительных средств из федерального и регионального бюджетов. Против таких бус никто бы в Сертолово не возражал.

Но реализуй Москва и правительство Ленинградской области данный проект по предложенному автором сценарному плану, без многих миллиардов останется будущий арендатор данного участка.

Судите сами. На мартовский аукцион арендную ставку предлагали в 57 руб. 29 коп. за один квадратный метр в год.

Будущий арендатор сможет выкупить земельный участок из расчёта 5 руб. 65 коп. + арендная плата в 57 руб. 29 коп. за один метр. Итого – 62 руб. 94 коп. Кто в Сертолово откажется от покупки десяти соток за 6 тыс. 940 руб.? И это притом, что государство «застолбило» нынешнюю кадастровую оценку одного кв. метра данного земельного участка в 3 662 руб. 59 коп!

Но никто вам квадратные метры леса ни за 63 рубля, ни за 3 тысячи 662 рубля продавать не будет. Лес спилят (какой никой доход), продадут, площадку застроят. Продажа земли в варианте малоэтажной застройки, а тем более многоквартирными монолитами, повышает её стоимость от кадастровой в разы. Проверено ведущими строительными компаниями Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Сергей ТОПЧИЙ
Фото: REUTERS/Paul Mathews

comments powered by HyperComments