Стоит ли объявлять Александра Дрозденко персоной нон грата в Сертолово?

Толковый словарь С. Ожегова и Н. Шведовой даёт лишь одно определение глагола «подкузьмить» – поставить в трудное, неприятное положение. Некоторое время назад федеральные власти при активнейшем участии регионального правительства во главе с Александром Дрозденко именно это и сделали с Сертолово. Объявив 26 февраля текущего года аукцион по продаже прав аренды земельного участка 918 844 кв. м (почти 92 га) в границах муниципального образования «Сертолово Ленинградской области», чиновники на долгие годы поставили крест на сбалансированном развитии муниципалитета, ориентированном на решение социальных проблем горожан.

ПОГАДАЕМ НА «РОМАШКЕ»

О чём идёт речь? О продаже с молотка прав на застройку в течение шести ближайших лет земельного участка почти в 92 га. Аукцион, коренным образом затрагивающий интересы пятидесятитысячного города, состоится 29 марта в Москве.

Перед тем, как автор изложит собственную версию относительно того, почему очередная застройка 92 га – это очевидно зло, несколько слов о самом участке.

92 га находятся возле одного из крупнейших садоводств «Ромашка». Южные границы будущего микрорайона Сертолово как раз и примыкают к северным участкам СНТ. На западе мечта многих застройщиков доходит до СНТ «Малина», на востоке отчасти обрезается рекой Чёрной. И ещё, по территории участка вдоль северной границы проходит линия электропередачи 110 кВ.

Документы по участку:

В настоящий момент вся территория земельного участка покрыта лесом – это одно из последних в муниципальном образовании заповедных мест для сбора грибов и ягод.

16 декабря 2011 года Федеральное агентство по управлению государственным имуществом издаёт распоряжение №3188 «О передаче в собственность Федеральному фонду содействия развития жилищного строительства недвижимого имущества в качестве имущественного взноса Российской Федерации». 15 августа прошлого года ФОС оформил право собственности на данный земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области. Другими словами на аукционе Фонд будет выступать арендодателем (читай продавцом) земельного участка «для его комплексного освоения в целях жилищного строительства».

ЗЕЛЁНЫЙ СВЕТ

Один из ключевых вопросов данной истории: входит ли данный участок в городскую черту? И если да, то, с каким видом разрешённого использования?

По этому вопросу существует две точки зрения. Арендодатель (продавец) – по неизвестной автору причине – заручился поддержкой правительства Ленобласти. Год назад – 23 марта 2012 года – ещё прежним губернатором Ленобласти Валерием Сердюковым было подписано распоряжение правительства №130 «О включении земельного участка в черту населённого пункта города Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области». Очевидно, что пакет документов по «сделке» готовил Александр Дрозденко, руководивший тогда профильным комитетом. Губернские власти тогда же и прописали вид разрешённого использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». С этой «ксивой» москвичи пошли в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области – для регистрации права собственности.

В данном случае закон сыграл на стороне губернских властей и их друзей по бизнесу из Москвы. Правительство Ленобласти благодаря ФЗ «О введение в действие Градостроительного кодекса РФ» вправе включать любой земельный участок в границу населённого пункта, меняя при этом вид разрешённого использования.

Очевидно, что Валерию Сердюкову и Александру Дрозденко лучше знать, что пятидесятитысячному городу в первую очередь необходимы не больница, учебные заведения, библиотеки, театры, культурно-досуговые центры, а новый жилой микрорайон. С тем, чтобы новосёлы – ввиду отсутствия достойных предложений о трудоустройстве в муниципальном образовании – могли пополнить ряды и шеренги тысяч сертоловчан, работающих в Санкт-Петербурге.

«ОТКАЗАТЬ»

Но не только Валерий Сердюков и Александр Дрозденко у нас такие умные. Решению правительства Ленинградской области (п.13 упомянутого мною закона) – о включении земельного участка в городскую черту – должно предшествовать ходатайство «органа местного самоуправления». В нашем случае «впереди паровоза» должен «бежать» глава местной администрации Юрий Ходько. Москвичи вперёд регионального правительства должны были побеспокоить Юрия Алексеевича.

Ходько мог данный вопрос – о включении данного участка в городскую черту – решить и без привлечения «старших товарищей». Закон предоставляет муниципальному образованию такое право.

Но учитывая тот факт, что к моменту, когда кому-то в Москве (Санкт-Петербурге? Всеволожске?) приспичило со строительством нового микрорайона в Сертолово, в муниципальном образовании уже был принят генеральный план (данный земельный участок само собой находился вне городской черты), по процедуре требовалось проведение публичных слушаний. Общественные дебаты в Сертолово – мероприятия весьма предсказуемые, и всё же властям пришлось бы объясняться: в какую больницу по службе «скорой» будут отвозить новосёлов, если что?

Впрочем, существует один «трюк», при котором с народом можно и не объясняться – «тему» необходимо заслать в правительство Ленобласти. Предположу, что так и было сделано. При этом администрация МО «Сертолово Ленинградской области» должна была выдать заключение.

В теории оно (заключение) может быть в двух вариантах: положительным (Юрий Ходько и сотоварищи ратуют двумя (или сколько?) руками «за» новый жилищный проект) и отрицательным.

А теперь две цитаты из федерального закона. П.19 звучит так: «Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации отказывает в принятии решения о включении земельного участка в границу населённого пункта …, если …документами территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, утверждённых в установленном порядке, предусмотренное использование земельного участка, не соответствует заявленным требованиям».

Что у нас было по данному земельному участку до включения его Валерием Сердюковым в городскую черту? Выдержка из аукционной документации, официально распространённая арендодателем (продавцом), звучит так: «В соответствии с чертежом «Схема планируемых границ функциональных зон» Генерального плана муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области участок расположен в границах функциональной зоны сельскохозяйственного использования «коллективные садоводства и дачные товарищества». На чертеже «Внесение изменений в Генеральный план муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области» участок обозначен как «леса Приозерского лесничества». В соответствии с чертежом «Карта градостроительного зонирования территории муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области» Правил землепользования и застройки муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области Участок находится в зоне Р.3. – зона природных территорий. Регламентами данной зоны жилищное строительство не предусмотрено».

На мой взгляд – и фраза «регламентами данной зоны жилищное строительство не предусмотрено» меня в этом убеждает окончательно – генеральным планом муниципального образования на данном участке предусматривалось всё, что угодно, только не ещё один микрорайон Сертолово.

Другими словами человек, который на Дне Сертолово в 2006 году (если не раньше) пообещал скорое строительство больницы, должен был на челобитной Юрия Ходько написать красными чернилами «Отказать!». Без вариантов.

Другой вопрос, что публика из Сертолово поняла москвичей с полуслова (неужели за долю малую?) и на каком-то этапе – генеральному плану муниципального образования всего-ничего, но он уже правился несколько раз – в документ внесли изменения, не заметные большинству, но исполненные в интересах Фонда.

ПОД ЧЕМ ПОДПИСАЛСЯ ЮРИЙ ХОДЬКО?

В данном случае необходимо читать п. 20 федерального закона: «Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации может отказать в принятии решения о включении земельного участка в границы населённого пункта…, если…в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации поступило заключение о невозможности или нецелесообразности включения земельного участка в границы населённого пункта… от органа местного самоуправления.

Поскольку правительство Ленобласти сделало всё для того, чтобы новый жилой район в Сертолово появился, отрицательного заключения на проект из Сертолово не было. В противном случае «проговорился» бы глава муниципального образования «Сертолово Ленинградской области» Александр Верниковский, которого на прошлой неделе допустили на презентацию проекта в правительстве Ленобласти.

Александр Павлович проект застройки жилыми домами 90 га земли в границах муниципального образования критиковал. По тем же основаниям, что и автор. Но учитывая возможности муниципального образования раз и навсегда заблокировать данный проект, критика, как теперь оказалось, лидера районных единороссов, выглядела более чем странно. Или отрицательное заключение муниципалов Валерий Сердюков со словами «Ха-ха-ха» выбросил в ведро для мусора? Или муниципалов никто и не спрашивал? Просто Верниковский и Ходько не могут предать своих старших (по партии) товарищей!

Предположу, что генеральный план Сертолово ещё требует углублённой «зачистки» в данном направлении. На совете депутатов.

СЕРТОЛОВО МИМО КАССЫ

А теперь поговорим об экономической составляющей проекта. Муниципалитет от сдачи в аренду (читай, продажи) почти 92 га не получит ни копейки. Ведь арендодателем выступает Фонд, а не муниципальное образование.

Выгоды федерального центра также сомнительны – начальная цена аукциона без малого одиннадцать млн. Если стороны ударят по рукам на этой цифре, Фонд в течение шести лет (срок действия аренды) получить 66 млн. За такие деньги ни детский садик не построишь, ни дорогу к новому микрорайону не сладишь. 66 млн «разойдутся» на заработную плату сотрудникам Фонда и командировки в Сертолово.

Казалось бы, чего проще и эффективней, если так уж свербит с данным участком, выставить землю на аукцион. При этом честно соблюсти федеральною норму – продажная стоимость земельного участка не должна быть ниже кадастровой (читай, государственной оценки). Минимальная выручка могла бы составить 3 млрд 365 млн 348 тыс. 845 руб. 96 копеек.

Подсчёт, конечно, грубый. Участок, как говорят, «запущенный» в инженерном отношении. Но, в ближайших окрестностях Санкт-Петербурга почти 92 га каждый день не продаются. Расходы на доведение земельного участка «до ума» могли бы быть уравновешены повышением продажной цены.

А 3 млрд 365 млн руб. – это 3 млрд 365 млн рублей. За такие деньги можно в Сертолово отгрохать больнично-поликлинический комплекс. Без привлечения дополнительных средств из федерального и регионального бюджетов.

Но реализуй Москва и правительство Ленинградской области данный проект по предложенному автором сценарному плану, без многих миллиардов останется будущий арендатор данного участка.
Судите сами. На начало аукциона арендную ставку предлагают в 57 руб. 29 коп. за один квадратный метр в год. Что-то мне подсказывает, что итоговый результат не сильно будет отличаться от первоначального.

Будущий арендатор сможет выкупить земельный участок из расчёта 5 руб. 65 коп. + арендная плата в 57 руб. 29 коп. за один метр. Итого – 62 руб. 94 коп. Кто в Сертолово откажется от покупки десяти соток за 6 тыс. 940 руб.? И это притом, что государство «застолбило» нынешнюю кадастровую оценку одного кв.метра данного земельного участка в 3 662 руб. 59 коп.!

Но никто вам квадратные метры леса ни за 63 рубля, ни за 3 тысячи 662 рубля продавать не будет. Лес спилят (какой-никой доход), продадут, площадку застроят. Продажа земли в варианте малоэтажной застройки, а тем более многоквартирными монолитами, повышает её стоимость по сравнению с кадастровой в разы. Проверено ведущими строительными компаниями Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Для того чтобы, в конце концов, получить обозначенные в данной статье дивиденды, необходимо на начальном этапе иметь значительный капитал. Но Россия последнего десятилетия богата на шальные капиталы, имеющие, как правило, бюджетное происхождение.

К ЧЕМУ БЫ ГОСУДАРСТВУ ЗАБОТИТЬСЯ О ПОНИЖЕНИИ СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА?

Не принял Фонд РЖС и второй возможный сценарный план организации аукциона. 29 марта торги будут обычными, а не «голландскими», где ключевым конкурсным параметром является стоимость одного кв. м и побеждает компания, предложившая минимальную цену.

Принятый в прошлом году специальный закон разрешает Фонду проводить подобные аукционы. Но москвичи подобным правом не воспользовались. Земля будет отдана тому, кто предложит максимальную цену аренды. Предположу, что не всё конкурсные заявки будут признаны удовлетворяющими требованиям конкурса.

На взгляд автора, перед нами обычная мошенническая схема увода 92 га из федеральной собственности за несколько десятков миллионов. Совокупные барыши теневых дельцов могут составить свыше 10 млрд рублей. И всё законно!

В ТОМ ЧИСЛЕ И ЗА СЧЁТ МУНИЦИПАЛЬНОЙ КАЗНЫ

Инженерно участок не подготовлен – никакой инфраструктуры на нём нет. Согласно описанию участка, снабжение электроэнергией возможно путём подключения к подстанции ОАО «Ленэнерго». А хватит ли мощности у «Ленэнерго» на все художества москвичей и правительства Ленобласти – никто пока не спрашивал.

Для водоснабжения и водоотведения необходимо строительство локальных водозаборных узлов и локальных очистных сооружений.

А для снабжения газом – протянуть трубу длиной один километр до газопровода высокого давления, питающего одну из котельных Сертолово.

Теплоснабжение планируется осуществить от внутридомовых газовых котлов.

Для подъезда к будущему микрорайону необходимо строить полтора километра дороги до Выборгского шоссе.

Аукцион ещё не проведён, а уже предпринята попытка переложить бремя расходов по инженерной подготовке земельного участка на… муниципальный бюджет. Фонд РЖС на запрос одного из участников аукциона объяснил, что «… в соответствии с п. 1 . 14 ФЗ № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах населённых пунктов поселения относится… к вопросам местного самоуправления». Москвичи под дорогу могут выделить лишь часть соседнего участка в 14 га, который также принадлежит Фонду.

Но при любых раскладах будущее бремя обслуживания инженерной инфраструктуры микрорайона (миллионы и миллионы рублей) будет отнесено на счёт муниципальной казны. Вместо того чтобы использовать данные миллионы на социальную сферу.

ДО 15 ТЫСЯЧ ЧЕЛОВЕК

Ключевой цифрой проекта являются данные о планируемых объёмах общей площади жилых помещений. В марте была озвучена цифра в 60 тыс. кв. м. При этом было подчёркнуто, что речь идёт о минимальной планке.

Максимально застройщик может «впихнуть» в заявленное пространство и 5, и 10, и 15 тыс. человек.

При этом никаких требований по строительству объектов социальной инфраструктуры к будущему застройщику 92 га не предъявлено. На презентации проекта в правительстве Ленинградской области в присутствии многих довольных собой чиновников было заявлено, что уже чем-чем, а школами и поликлиникой будущие новосёлы в Сертолово уже обеспечены.

О строительстве детского садика говорилось, но не более того. За чей счёт – и вообще тайна.

СОЦИАЛЬНЫЙ ЭКСПЕРИМЕНТ АЛЕКСАНДРА ДРОЗДЕНКО?

Основной упрёк автора к федеральным, губернским и муниципальным властям состоит в том, что с лёгкой руки чиновников население пятидесятитысячного Сертолово в ближайшие пять лет за счёт новостроек должно увеличиться вдвое. При этом социальные и другие проблемы новосёлов, вопросы трудоустройства и т.д. должны решиться сами собой. Сказав «А», дав отмашку на застройку лесов первой категории, власти не сказали «Б».

Только в 2012 году общественность узнала о застройке в пределах муниципального образования без малого 800 га. При этом следует сделать поправку на низкую информированность автора. Наиболее резонансными адресами стали:

— 70 га между Сертолово-2 и мкр. Чёрная Речка. Земельный участок с категорией земель «земли поселений» находится в собственности ООО «КВС». Компанию называют в качестве застройщика и нового земельного участка. По данным Ольги Данилевской, руководителя отдела по связям с общественностью «КВС», к 2019 году на этом земельном участке в Сертолово будет введено в эксплуатацию 250 тыс. кв. м жилья. В новом микрорайоне будет проживать 8,4 тыс. человек.

— 456 га Левашовского военного лагеря, которые Александр Соболенко и Юрий Ходько пристроили для жилищной застройки десяти ДНП: «Береговое», «Углово Аэродром», «Левашовский лагерь-1», «Шишкин лес», «Лесная поляна», «Речное», «Северная лица-1», «Северная Лица-2», «Фазенда», «Просторы». Считается, что в рамках возбуждённого уголовного дела сделки по распоряжению данными земельными участками должны быть прекращены.

Но не далее как 27 февраля текущего года собственник земельного участка ДНП «Левашовский лагерь-1», если верить заместителю главы городской администрации по управлению муниципальным имуществом Надежде Рудь (а почему бы ей не верить?), «…получил разрешение на строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с действующим законодательством».

На гектарах, переданных Александром Соболенко «за просто так» ДНП «Левашовский лагерь-1» уже давно бы стояли, пускай, и не многоэтажки, но фундаменты, но существует один юридический казус: де-юре земля находится в собственности партнёров Соболенко, а леса (читай, древесина) числятся за Москвой. По закону застройщик не имеет права рубить сосны и ели без разрешения собственника. Разве, что по беспределу ночью (для чего Бог придумал белые ночи?), пока никто не увидит! Но говорят, что жители примыкающего к «пятну» будущей застройки дома по ул. Дмитрия Кожемякина, которые озаботились сохранением лесного массива, планируют выставлять ночные дозоры.

ДВОЙНОЙ СТАНДАРТ?

Но каков Александр Верниковский? Помните, как муниципальный служащий надувал щёки (и вполне обоснованно) по поводу застройки 92 га за СНТ «Ромашка»!

Но никто не слышал критику Александра Павловича по поводу застройки многоэтажными домами квартала за ул. Пограничной. Разве данных новосёлов ждёт работа в Сертолово, больница, детские сады для их детей и т.д.?

Почему Верниковский не инициировал процедуру отстранения от должности главы администрации Юрия Ходько за подписанное разрешение на строительство многоквартирных домов? Одна из возможных причин подобной непоследовательности Верниковского может состоять в отсутствии личного интереса по стройке возле «Ромашки», и присутствии такового (интереса) по ДНП «Левашовский лагерь-1». А все эти бредни о «решении жилищных проблем сертоловчан за счёт новостроек» – пиар от лукавого. В настоящий момент один из главных застройщиков Сертолово Меркурьев-младший не может пристроить квартиры в хорошие руки в уже построенных домах.

ЗАСТРОЯТ ВСЁ. И ДАЖЕ БОЛЬШЕ

Я не верю в то, что 456 га Левашовского лагеря, пройдя очищение от муниципальных (или каких?) мошенников, вернутся в лоно федеральной собственности. Хотя бы из-за того, что участки по несколько раз перепроданы из рук в руки. И последний собственник будет вопить на всю Центральную улицу Сертолово, что он самый что ни на есть добросовестный.

Но если 456 га снова отпишут федеральному центру, то на примере, почти 92 га возле СНТ «Ромашка» мы знаем, чем закончится этот передел для Сертолово.

Для муниципального образования нет разницы в том, кто получит основной «выхлоп»: местные ребята, или московская бригада. В муниципальной казне не прибавится, зато сильно убудет. Головная боль обеспечена и местным жителям, которые будут делить с новоселами узкие (для такого количества жителей) коридоры городской поликлиники, полосы Выборгского шоссе и т. д.

А с повестки дня не снята прирезка 26 га для малоэтажной застройки к СНТ «Ягодка». К слову сказать, прирезкой в несколько десятков га приросло не только старейшее садоводство Сертолово, но и многие другие садоводства. Продажа земельных участков – понятно, что выше кадастровой стоимости – там в самом разгаре.

Без перерывов на праздники и выходные гудят пилы застройщика в ДНП «Слобода», «Петровское», «Сияние» в Сертолово-2 (напротив муниципального кладбища).

В планах новых собственников 211-КЖБИ постройка в текущем году 100 тыс. кв. м жилья.

Не следует сбрасывать со счетов и застройку 200 га так называемой «второй» и «третей» очередей пос. Западная Лица.

Очевидно, что Александр Дрозденко, Александр Соболенко, Юрий Ходько и т.д., от которых зависит вектор социально-экономического развития муниципального образования, поправки на решение социальных проблем сертоловчан и будущих новосёлов не делают. Получается, что чиновники объединены лишь одной идеей – застроить до основания Сертолово. А затем…

Предположу, что у каждого из них есть куда съехать после застройки последнего квадратного метра муниципального образования. Жители останутся один на один со своими проблемами.

Сергей КОВАЛЕНКО

comments powered by HyperComments